Subrogación de la hipoteca

Hoy vamos a hablaros de la Subrogación de la hipoteca que es una de opciones más atractivas a la hora de renegociar la hipoteca. Y es que un crédito hipotecario es un producto que estamos consumiendo de forma constante, y si tenemos la opción de cambiarlo a otro con mejores condiciones, no hay motivo para no hacerlo. Así que veamos paso a paso si nos conviene realmente.

¿Que es la subrogación de la hipoteca?

La subrogación de hipoteca o el cambio de la hipoteca de un banco a otro, consiste en trasladar el préstamo hipotecario de una entidad a otra, con la finalidad de mejorar las condiciones del contrato hipotecario, tales como forma de devolución, diferenciales, comisiones etc…

Así que, en resumen, una subrogación de la hipoteca es un medio realmente útil para renegociar con el banco si encontramos ofertas más baratas que el contrato que tengamos actualmente, y que compense la cancelación con la entidad inicial.

Qué tener en cuenta a la hora de la subrogación de la hipoteca

Todo suma, y hay varios factores que nos darán una idea bastante clara de si nos conviene o no subrogar la hipoteca. y son aquellos que calculando todos juntos nos den el importe que nos cuesta la cancelación de una para pasar a la otra, y que serán los siguientes.

• Valor de la vivienda junto a la cuantía que resta por pagar: Importantes para la entidad con la que vamos a estar hipotecados en esta nueva etapa, y sobre todo es importante a la hora de la concesión.
• Comisión de cancelación o subrogación : Esto hay que sumarlo al total que queda por pagar
• Cuánto tiempo queda por pagar: Es otro de los factores clave.
• Tipo actual de la hipoteca, plazo hasta la próxima revisión y diferencial de la hipoteca: Con estos datos obtendremos el total aproximado que necesita el banco para cancelar la hipoteca anterior. Hay que tener en cuenta que las hipotecas aplicarán el nuevo índice del Euribor y esto afectará directamente al general anual.
• La comisión: el valor de la comisión de subrogación de la hipoteca está fijado por ley, y no debe superar el 0,50 % durante los cinco primeros años de la vida de la hipoteca, ni del 0,25 % a partir del sexto año. en los casos de hipoteca a tipo fijo la operación se encarece, debido a que los préstamos hipotecarios a tipo fijo tienen una comisión por riesgo de tipo de interés que puede oscilar entre el 0,5 % y el 5 % del capital pendiente. Esta comisión debe abonarse junto con la comisión de subrogación pertinente, en el caso de que también estuviera incluida en el contrato.
• Los gastos por subrogación: para cambiar la hipoteca de banco también deberemos desembolsar unos gastos que hay que tener en cuenta y que podrían llegar a los 1300€ o 1500€. Aproximadamente, los gastos de subrogación de hipoteca son los siguientes:
  • Notaría: normalmente suelen estar entre los 400€ y los 600 €.
  • Tasación: entre 200 € y 400 €.
  • Gestoría: no están regulados por ley y se pueden negociar, normalmente no superan los 300 €.
  • Registro de la Propiedad: no suele ser superior a 100 €.

Qué ventajas tiene la subrogación de la hipoteca

Si en nuestra hipoteca tenemos alguna cláusula abusiva, como por ejemplo las tan extendidas cláusula suelo, con la subrogación de hipoteca podemos aprovechar para deshacernos de dichas cláusulas, lo que no quita que podamos reclamar cualquier sentencia relacionada. Además del suelo, podremos hacer lo mismo con cualquier tipo de cláusula o apartado que de forma abusiva haga que paguemos más por nuestra hipoteca o productos bancarios, tales como planes de pensiones, seguros etc..

Para hacer una subrogación de hipoteca no hace falta avisar a nuestro bancoa actual, pero es obligatorio haber pagado como mínimo 3 años de hipoteca en nuestro banco, o en algunos bancos hasta 5 años. Esta es la única condición que tendremos para cambiar nuestra hipoteca de banco.

Al llevar a cabo una subrogación de hipoteca presentaremos a nuestro banco una oferta vinculante con otra entidad bancaria, de esta forma nuestro banco tendrá un plazo de 15 días para igualar o mejorar la oferta. En el caso de que nuestro banco iguale o mejore la oferta vinculante, no podremos llevar a cabo la subrogación de hipoteca y tendremos que realizar una novación de hipoteca.

Sin embargo, al realizar la subrogación de hipoteca no podremos mejorar otras condiciones como: ampliar la hipoteca, es decir, pedir más capital, alargar el plazo de amortización o añadir o quitar titulares del contrato hipotecario. Esto lo podremos conseguir con una posterior novación de la hipoteca.

Con todo esto ya puedes renegociar la hipoteca, aunque te aconsejamos esperar a ver cómo se aplica el diferencial del nuevo Euribor por si negocias y después influye de alguna forma negativa.